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杏耀平台招商冯仑:房地产存量资产带来的服务类行业潜力巨大

杏耀-杏耀娱乐-杏耀官网_杏耀注册网址 时间:2019年11月26日 11:21

  11月23日消息,第十五届环渤海钢铁市场论坛暨兰格钢铁网2019年会在北京举办,论坛以“新经济格局下钢铁产业链的高质量发展”为主题共同探讨钢铁行业发展方向,万通控股董事长冯仑出席论坛并发表主题演讲。冯仑在会议上指出房地产行业进入后开发时代。他总结了过去支撑房价不断上涨的五个主要原因。一是人口的聚集。人口聚集速度,每一个城市都在聚集,聚集以后,就到城里,就由小城市到大城市、乡村到城市,人口聚集以后就要买房,对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因;二是城市规划空间结构的改变;三是城市就业与收入的改变;四是整个经济增量;五是金融政策带来的一些预期。过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在,房价继续就有可能涨。

  房地产这件事差不多跟所有人都有关,而且最近20年发展非常快。但是,我们从前年或者再早一点从2017年开始,我们有一个共识,房地产行业叫做后开发时代,这个转折点非常重要,对于在座的钢铁行业。因为开发时代是一个什么概念呢?大量的建新房,销售,然后铺摊子,越做规模越大、速度越快。

  在开发时代,我们都干了什么呢?非常有意思,改革开放初期,我们人均住宅面积有几个数字,不一样,总体来讲,大多数人认为人均建筑面积4.8平米,那时候我们的人是8亿左右,城镇人口人均建筑面积4.8平米,经过改革开放40年,城镇人口超过8亿,这么一个前提下,人均的面前已经到了将近40平方米,从4.8平米到40平米这么大的跨度,这就是开发时代我们干的活。有多少人在这感觉这个活呢?房地产行业从业人员2000万人,有7万家公司,这么多人干了20年干出这么多活,当然,要干这么多活,很多是你们帮我们干的活,因为没有钢铁楼立不住,所以,房地产行业消费了在座产量的大概1/3,我们要盖这么多房,必须有这么多钢铁。

  但是,好日子总有一天要结束,从前面来看,我们叫开发时代,简单做一个总结和判断,开发时代是以住宅单一产品为核心,快速建造、销售这样一个商业模式,而这样一个商业模式下,我们竞争的是什么东西呢?竞争三件事:规模、成本、速度。规模要大,成本要低,速度要快,这是我们存活的一个基本办法,这就是开发时代,我们商业模式特别简单,跟制造业没什么两样,谁规模大,一定要成本低,周转一定要快。

  我们刚才讲到40年特别是20年,我们用这个方法发展房地产,在这个阶段,大家感受到房价不断在涨,对大家买房时候不是好消息,你卖钢铁时候是个好消息,所以,你们卖钢铁抓的钱,在你们买房时候又吐回来一部分,这就是我们之间的关系。

  但是,房价为什么这么涨呢?事实上过去几个涨价后面的支撑原因只要还存在,房价继续就有可能涨。过去支撑房价不断上涨的主要原因大概有这么五个:

  第一件事,人口的聚集。人口聚集速度,每一个城市都在聚集,聚集以后,就到城里,就由小城市到大城市、乡村到城市,人口聚集以后就要买房,对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因,北京去年房价有点含糊,四环以外、边缘一些县、河北地方房价比较疲软,有些往下,但是,别忘了在这之前有一个人口变化,北京去年人口净减少70万人,今年按照规定和计划也减少100万左右,这些人口的减少、疏散就会导致房价下降,三年以前,全国主要城市的人口都在增长,而最明显的就是东南沿海、环北京,包括大湾区、深圳这一带,城镇化,东莞和广州很多村变成城市,对房地产价格是很大支持。反过来人口少的地方价格支持不住了。

  前段时间网上有一个段子,说黑龙江鹤岗市送房子都没人要,因为什么呢?这个地方的人都跑掉了,东北一年跑出去两百万人口。一年离开东三省的两百万人口,所以,东北房价一直非常疲软。大家知道,一直到现在,每年进深圳的人口都在50万以上,深圳现在反过来,要买房子,最近深圳有一些项目很有意思,房子都在几千万以上,必须交五六百万搬个小板凳坐那排队,第二天天亮才能进去看房,人口的增加对市场的支撑特别重要。

  第二个因素,城市规划空间结构的改变。跟大家关系特别密切,修很多高速,修了很多高铁,修了很多新区,修了很多城铁,另外,又修了大量的机场、火车站、码头,然后配套的酒店、宾馆,对房地产市场影响非常大,大家知道,修一条高铁,拉一条城铁,再修一条快速干道,这个地方房价就会有变化,出去这些东西都没有,我们还按20年前的城市格局,人进来没地方住,整个城市就乱了。之所以这么一点一点发展,又没乱,当然,基础设施对空间结构的影响非常重要。而对空间结构的影响,实际上就带来了人口聚集的方法,以及聚集的速度,使前面的因素能够实现。在北京,一个央视大楼就上万人,如果交通跟不上,这个地方完全不行了。我们在纽约参与一个项目,“9.11”以后重建的最高楼,540米,一个楼里每天2万人,所以底下连了四个机场交通枢纽,可以通到四个机场。城市基础设施空间结构的改变对于房价的增长有巨大的支持。

  第三个因素,我们叫城市就业与收入的改变。前面讲这些都有利于城市就业人口的增加,同时收入提高。就业增加了,收入提高了,买不起房的要买房,结不起婚的也有了钱,也要结婚,洞房多了,新房多了,就需要房子多了。还有一件事很重要,所有收入增长以后,改善需求大了,我在来的路上有一个朋友给我打电话,要给他妈买一套房,这个房一千多万,这就叫改善,花一千多万买房,这就叫改善,以前能住一套房就不错,现在三四个地方都有房,一居所、二居所、度假。

  我们说达到小康,改善到什么情况大家就算小康了呢?我们这个行业有一个简单标准,一家一户,人均一间,住的下、分的开,就这么一个标准,一家得有一套房子,一户连一套房子都不到的话,很早时候有时候一个单元住两户,一个大杂院住八户、四户,这不叫小康,小康是一家有一套房。第二,有几口人,一人一间。第三,住的下,分的开。公共活动空间和私人空间还要分开,这就是小康住房的标准,凡是几个人挤一间的就不算小康,你得改善,改善到一人一间房,住的下,分的开。这就是就业、收入增加带来房地产需求和价格的上升。

  第四个因素,整个经济增量。一个地区经济的增长,可能前面几个都还行,但这个地方的经济不是特别快的增加,是稳定的,当地经济增长,我们过去10%,后来7%,现在6%,整个经济增长意味着前面几件事都有钱,都有人在干。从另外一方面,我们也会统计经济增长的指标,经济增长如果好,房地产价格有可能涨。但是,很少看到经济一直往下走房地产价格还涨的,那只有一个地方,就阴宅。如果经济不好了,那个地方涨的快,去年一年八宝山为代表的火葬场行业产量900万具尸体,也不少,900万具尸体,900万个骨灰盒。房地产是另外一个活,但是,也是很大市场。

  第五个因素,金融政策带来的一些预期。金融政策无非是税、汇率,大家辛苦一辈子给孩子买几套房子,结果可能我们人口是倒金字塔,二、四,然后上面二,还有二、四、四,长寿的话,上面就二、四、四了,上面人把房子给你了,都要交遗产税,一个小孩交的起遗产税吗?所以,买的房子越多,给子女的负担越重。在国外有银行贷款项目,专门给遗产税贷款,比如某一个有钱人买一套房子,假如五百万美金,他要死了,按美国规定,交遗产税,是4月份报税,遗产税罪当40%,得有二百万左右多遗产税,当时这个哥们手上没这么多现金,怎么办呢?银行借给你,房子才能过户给你,你再把房子卖了,再把银行钱还了。但如果这时候房价掉了,只能卖二百万,你是不是还不如不要这个房子了,捐给别人得了,你忙活一痛,还了银行的钱,没钱了。

  另外,卖还得有时间,如果3月份死了,就一个月时间,不好捣腾,所以有的地方出现极端情况,管子什么时候拔很重要,你咽气的时候往后延一下,过了报税时间,明年再报税,中间还有一年时间,刚过报税时候把管子拔了,下一个报税周期才处理这个税,遗产税影响很多预期,房子买多了好,还是买少了好。另外,房子流动性差一点,现在挂出去不一定能卖的了,北京大概成交6套二手房才能有1套新房,挂出去6套有一个成交。房子多了,税收是很敏感的问题。当然,还有房产税。还有交易环节的税,还有增值税。

  房地产行业是税收非常高的行业,站在开发商角度,大体上税是这样,如果股份公司、上市公司标准治理,股东分100块钱,政府拿走160块钱,股东拿1块钱,政府拿走1.6块的税,所以,税是很高的。除了税之外,比如你要按揭,按揭还有利息,另外,人民币有汇率,要想小孩上学换点美金,究竟留现金好,还是弄房子好,这些会造成市场预期改变,预期改变就会影响到大家买不买房子,或者价格按照什么方式走。

  总之,简单地说一下,房地产这个行业过去20年发展的非常快,但是,这些快的原因到底今后还存在不存在?我们能够判断未来房地产趋势。为什么我们在3年以前开始说开发时代结束,我们开始进入后开发时代,后开发时代是什么样的?如果开发时代是增量市场,我们是蜜月关系,后开发时代是存量关系,我们就是日子关系,增量市场更开存量市场是楼已经在这儿了,我们是改里边内容,但是不是需要钢铁,不是炸了重盖,大规模拆迁也结束了,所以,支撑开发时代背后五个主要原因,我们今天检讨一下就知道为什么进入后开发时代。第一,对照了人均面积,基本是中等发达国家人均面积。所以,你要还折腾,劲就很小。我们GDP已经到了一万美金,杏耀登录网址大家可以了解一下,我们前两天刚从纽约回来,我在纽约看一个公寓,这个公寓已经盖到500米以上,公寓单价是50万人民币,50万也不贵,为什么不贵呢?北京和曼哈顿GDP差5-6倍,汇率差7块钱,北京CBD大概8-10万块钱一平米,要乘一个汇率,也就是五六十万一平米。房价是可以算的过来的。

  但是,销量很有意思,纽约城市一年新房的增量是多少?我去看的时候,我专门跟他们讨论这个事情,他们告诉我一个数字,比我以前想象的还要小,纽约一年住宅新房增量五千套,北京去年多少呢?四万套,过去我们都是建新房时代,纽约早就过了建新房的时代。一年只有五千套新房增量,大量都是存量房。所以,纽约对钢铁的需求已经很少。建设五千套,一栋楼大概一百多个单位,最多的两百个小单位,一栋楼多少钢材呀。但一百多年前,钢材创造了纽约曼哈顿的奇迹,带来了美国摩天大楼时代。全世界很有意思,曼哈顿在早期1929年大危机的时候,很箫条,那个时候地也很紧张,都没地了,因为都是三层楼,箫条以后,为了卖钢铁,于是很多人研究钢结构,大家知道木结构、石头、砖头怎么也盖不了太高,于是钢铁企业研究钢结构,钢结构突破以后,再加上电梯和玻璃的突破才开始高层建筑和摩天大楼时代。所以,没有钢铁行业等于没有现代城市,就没有摩天大楼时代,也没有今天繁荣的大都市。那个时候也是对钢铁需求巨大的时候,三层房子都扒掉了,全部盖成50米、80米,那时候就是摩天大楼,帝国大厦50年代后半期结束,大概有二三十年时间是曼哈顿今天的大楼都盖完了,那时候插花式的,比如来个拉登,强拆,拆掉一片,这一片多少?120万平米,这120万平米拆迁了,要重建,多少钱?320亿美金,建100万平米,所以,需要的钢材也就这么多,偶尔有这么个事,但这个事大家都不想发生,被迫强了120万平米。通常一个楼座也就几万平米、十万平米。

  所以,经济成长,当人均住房面积40平米以后,也预示着城市第二个聚集和空间结构的改变都稳定下来了,这些都稳定下来以后,增量市场逐渐放缓,从去年、前年到今年每年的增量市场一开始增长率越来越低,然后卖不出去的房子越来越多。接下来增长率就像纽约一样,如果我们GDP两万美金、三万美金,再往上上,总有一天北京也是一年新房增量可能也就不到一套万,这就是一个历史的过程。

  所以,我们现在看,由于经济发展速度放缓,整体上增量市场是在放缓,所以,对于未来来看,我们作为房地产行业更多的开始关注存量市场,开始研究存量市场。这样的一个改变,由住宅的开发时代进入到房地产全产业链、全产品线、全价值链的后开发时代,后开发时代最重要的不是发展普通住宅了,我们要做的事现在有七大类产品,这七大类产品有哪些跟你们有关?只要我们建新房都跟你们有关,只要我们做存量的,跟你们都无关,这跟前20年非常不一样,前20年没办法,走哪儿都得拽着你们,今后20年,住宅开发类地产公司由7万家会减少到减少到不到1万家,按照台湾过去发展经历,大概5-10%能存活下来。如果10%就是7000家,5%就是3000多家。

  这些生产公司都干吗去了呢?有的离开这个行业,如果不离开这个行业干吗?存量资产带来的服务业巨大。美国光地产行业的服务类企业几十万家,大量开发行业的人转到后开发时代以后进入房地产服务行业,房地产服务行业非常多,比如把灯管好了,能源系统,这就是个服务,可以容纳很多公司。另外,房子定期要打扫卫生,保洁有是一个市场,美国有一家专门做不动产保洁的公司,做的很好。你这个房子窗户要改进,帮着把窗户收拾收拾,也可以养一家很大公司。大家注意到,最近在资本市场上市的物业公司越来越多,开发公司反而少于物业公司,原因就是这些公司都开始往存量市场走,而物业公司、服务类公司更多服务的是存量资产。

  所以,进入后开发时代以后,我们的活也改变了,我们以前的活是建新房卖掉,今后的活是先要知道这个房子租给谁了,然后按照租金算一下值不值得盖,盖了以后,相当长时间不能卖,然后我们就得运营,得伺候房子,得把房子伺候好了,以前按售价算帐,一平米赚多少钱,跟做钢铁一样,行业有行业的利润水平,房地产过去也是一平米几百块钱、几千块钱。今后算帐方式改变了,算一平米租金回报有多少,而不是卖多少钱。举个例子来说,我们在开发时代最大的公司一年卖三千亿、四千亿,市值多少呢?在大陆A股算高的,1500-1800亿人民币,但是,在北京的都知道,后开发时代算帐方法不看这些公司,后开发时代要看的是国贸这样的公司,国贸三期一共30年建了三期,一百万平米,一百万平米值多少钱呢?每年租金65亿人民币左右,它的价值大概乘20,也就是1400亿到1500亿,也不建新房了,30年才建一百万平米,每天收租,后开发时代是这么算帐的,本事大的是租金收的高低,租金高低差别很大,从最低的到最高的能差很多倍,比如最低的是哪儿?堆钢材码头散货仓,四处漏风,钢铁堆在码头说漏风就漏风,码头无所散货仓库的租金是房地产行业最低的租金,高的有写字楼、酒店、商场、公寓等等。

  一年有九百万人要告别,告别地的租金其实比前边的还要高,只是因为产量有限,不能无限扩大,八宝山告别厅租金是多少呢?45分钟算一场,收两千块钱,大家知道,年终无休,不可能死人都是礼拜一到礼拜五死、礼拜六到六白天休息,年终无休,有限出租天数365天,如果一小时收两千块钱,就算一天十拨儿,就两万块钱,而且服务业不需要太好,别人哭,你服务再好,不能把人逗笑了,只能让他继续哭着,最好漏点风,小风一吹,眼泪流下来家属就满意,一年七百多万租金,可是房子多大呢?小一点的一百来平米,大一点的三四百平米,租金很高。到后开发时代得看这些事,研究这些事。这个事也是存量资产为主,不是增量资产,不可能每各城市没事不停的建殡仪馆告别厅,盖几个豪华一点的就可以了,别人办丧失,你们也很难办喜事,大家都得面对存量市场。

  后开发时代,由于我们现在要面对存量市场,所以,对我们来说,我们要看未来到底增长点在哪儿?在后开发时代,哪个地方还在盖新房子,这就是你们的机会,也是我们的机会。

  从整体上来看,第一,一共有七大类后开发时代的产品,第一件事情就是写字楼,写字楼目前在全国实际上很多地方政府希望盖,真正按租金、按回报率算的,租金回报率要低于6%就不大有做的价值,住宅市场整个算下来,出租房租金回报率,那天小潘告诉我大概只有不到2%,1点%几。商用办公楼二线城市包括北京一线城市大部分租金回报率都低于4%,也就是3%左右。这就带来一个问题,这时候建写字楼的主要应该不是民营企业,民营企业在后开发时代要算帐,算不过来,做它干吗。

  但是,政府会建,所以,大家也许有机会,因为政府需要,政府会盖一些空着的写字楼,给那些有梦想的人免费使用,现在很多写字楼盖成这样,比如盖一个楼,弄一个空间,结果收不到租金,只好让有梦想的年轻人免费使用,这种写字楼如果拿不到钱,他盖了写字楼,也很难有租客,收不到租金,估计钢材供货的结算也不顺畅,不可能顺畅结算。高质量、有效率的写字楼的增长其实是很有限的,但是,包括开发区、新区各种政府主导低效写字楼的增量还是存在的,但是,对于我们这个行业来说,我们大部分民营企业都很谨慎的进入这个产品,除非是在北京CBD或者上海陆家嘴,大家知道,这些地方服务业比较发达,另外,整体上收入水平比较高,这样他才利用这个写字楼,如果一年收入没有几个钱,他怎么用这个写字楼呢,这是非常大的固定支出。在全世界大城市,实际上写字楼都很节制,我们国家政府主导,似乎不太节制,所以,很多地方盖的写字楼很多,但是,利用效率不高。

  我们刚才讲到纽约曼哈顿,GDP都到了6万美金,所以,在金融危机、经济危机时候出租率有些下降,大部分时间出租率不错。我们数一下楼,一个城市得到需要多少写字楼?非常有意思,在曼哈顿大概有将近三百栋楼支撑了曼哈顿,曼哈顿多大面积呢?不到30平方公里。北京是多少呢?北京两千多平方公里,北京小CBD四平方公里,在北京国贸这一带,超过100米的楼也不到100座,陆家嘴是上海最发达的地方,从这边看过去,浦东最热闹的地方大概40栋楼,GDP一万美金,那个地方两万美金。

  我去维也纳,维也纳CBD一共不到5栋楼,这就是理性发展写字楼的特点,如果市场经济主导,民营企业理性的去做,其实很节制,盖楼不会那么快。未来在一万美金到六万美金发展的过程当中,很多写字楼是低效的,但是它会出生,因为很多地方政府在推动这件事情,所以,写字楼还是会被盖出来。另外一个原因,房地产调控调的,政府说你要建住宅你得建写字楼,搭售,卖一块地搭配,必须建写字楼,把成本堆到住宅上,这也是一个原因。但是,不管怎么样,未来写字楼增量速度不是很乐观的速度,所以,跟钢铁是有关系,但是,不会像前面住宅有那么大增量需求。

  第二类,酒店和度假,这算一大类,非常遗憾地告诉大家一个不好的消息,钢铁行业最喜欢的大型五星级豪华酒店,用钢量最大的酒店,在全国只要用国际品牌做的,几乎都不挣钱,业主都不挣钱,但是,管理公司挣钱。在CBD核心区高级酒店的增加,未来相当长一段时间也不会有特别大的快速的增量,而且大家知道,每一个省会城市现在国际品牌的大酒店都有了,GDP到一万美金,这些都差不多了。然后到度假的地方看看,度假物业需求量增长比较快,如果消费升级,度假属于舒适性消费,还有精神消费。

  第三,物流仓储。物流仓储这个行业增长非常快,这是一个好消息,这是真正的好消息,物流仓储是多少呢?大家知道,购物中心现在结构发生变化,现在电商把城市里的两个房地产打垮了,在商业里面,一个是把街铺打垮了,大家知道,这次“双11”,阿里巴巴也好,京东也好,都在网上卖房地产,大家吓着了,以为卖你们家房子,不是,卖的法拍的商铺,而且价格都是对折,为什么会出现这种情况呢?以前咱们楼底下那些商铺觉得一铺养三代,觉得很值钱,现在电商发达了,把商铺的价格打下来了,谁还在楼下商铺买东西呢,拿手机买就完了,直接送家里了,现在每天每天开门都能提到一个包裹,一年全国200亿包裹,这种情况下,一些商铺基本被干掉了,如果今天有人说买个铺子让你保值增值,建议大家不要买了,以前可以买。第二,把低水平的购物中心干掉了,所谓低水平的,就是面积也不够大,2万平米、3万平米,现在购物中心大概7万到10万平米是合适的,太小的话,业态摆不齐。

  低水平的购物中心在城市也被消灭了,伴之而起的是什么呢?一个是高级的大型的现代化购物中心不断的在起来。另外一个,大家知道,货物的周转方式发生了改变,原来是从工厂到物资部管一堆,可能有仓库,商贸部,后来管物资,然后再到百货公司,咱们坐公共汽车、打个车到百货公司,买完了,拎个包拎回去。以前是这么个套路,现在厂家生产出来,分门别类,根据大数据,进到智能物流仓库了,进入智能仓库以后,直接从仓库把东西送家里了,不经过购物中心。所以,物流仓储现在增长的非常快。快了以后带来什么问题呢?地方政府物流仓储地价、限制时间,上海、江浙一代物流仓储的地只给20年年限,这种政策导向告诉我们物流仓储是值钱的。但是物流仓储投资越来越大,现在都是双层、多层智能仓库,以前的仓库就是一层,现在都是两层、三层,为什么?要节省地。

  仓库智能化不断在提高,地产商只盖一个壳,里边都是人家在做,而这个壳建的挺快,跟你们有点关系,里面的事跟你们无关,跟我们也无关,智能仓库要求太高了,一个牙刷、一个牙膏、一刷皮鞋,这么大仓库上,需要在哪儿能找着,找着以后包好拿出去,都是靠智能技术、信息设备成长的,这是快速成长行业,这个行业跟电商的成长是一起的,物流仓储企业现在是大量的发展时期,仓储功能越来越多,过去仓库只是放,现在实际上是分拣、服务、递送,甚至有些仓库,比如装猪肉的仓库,最近猪肉价格涨的比较厉害,猪肉仓库干吗呢?

  猪肉仓库不光装冷冻,要碎尸猪,把猪切一段一段,怎么碎呢,一般企业不用心,碎尸20块,用点心能做到四五十块,越碎猪尸体营业额最高,最牛逼的,我听一个养猪老板告诉我能弄成80多块碎尸肉,这些在哪儿完成呢?在库里完成,在库里碎尸完成之后装不同塑料袋里,电商一点就送了,猪蹄猪掌肉好吃,把那个弄出来,那个价格高,一头猪到底卖多少钱?农民卖的是最简单的活猪,经过屠宰,最后到库里边,进来时候碎尸20块,他做成碎尸80段就增值了,所以,物流仓储行业是智能化、多功能华,所以拉的成长非常快。

  第四,医疗健康,市场规模15万到20万亿,这个增长在哪儿呢?这是后开发时代房地产特别关注的一个巨大的市场,大家知道,过去医院人巨多,看病上医院,钱花完了,药吃完了,进了太平间。现在把钱花哪儿了?健康,生病之前花三分之一,生病花三分之一,生病以后康复、保养再花布三分之一,治病的钱未来花三分之一,剩下三分之二是病前病后的钱,所以,现在要盖多少房子?看病首先三甲医院,这就要盖很多房子,另外,病前盖多少房子,不知道,我前段时间考察韩国首尔,我们围绕大健康在做一些新项目,都说韩国整形美容特别发达,我想象中再发达放一台小设备用不了多大地方,我一看首尔有点蒙,最大的医疗中心有7万平米,怎么能让你花掉健康的钱,把度假跟保健结合在一起,这些东西也是很大的市场。

  我们现在还在做一个产品疗愈系酒店,这个酒店放在一些很特别的地点,你去度假,同时保健,身心健康。围绕大健康的设施有医疗中心、有医院、有康养中心、有疗愈酒店,未来要建很多新房子,以前都没有,而且这些物业的要求和前面那些物业都不一样。所以,围绕大健康的新建的建筑会越来越多,当然,建筑不会那么多,但是,量会非常多。所以,从大健康行业来说,我们只有叫做未来跟房地产开发新增的关系非常密切。比如说现在这个空间是不是健康空间呢?我认为不是,为什么不是呢?因为我们大家知道灯这么晃着,健康灯光是见亮不见灯、见光不见灯,就像我们出门看见白天,但是太阳咱没看见,如果天天盯着太阳看,等于被双规了。所以,健康空间将来是未来很大的市场。现在全球最先进的指标体系,做健康住宅、健康空间,有七大类指标、114项具体的要求。未来围绕大健康建的房子跟这些都有关。

  健康以外还有一个事,养老,再过两三年60岁以上的人过5亿了,折价人去哪舒服的养老,而不是搁在一个地方好吃等死,我们现在要建很多舒适,商业化、集中化养老,规模不会大,大概3%的高收入人群采取这个办法,大部分社区养老,另外是政府福利性养老,这些设施现在也很缺,都要建,我们也做这样的产品,围绕社区附近建一些跟养老有关的设施。这是后开发时代第四个有增长潜力的产品。

  第五,教育研发。现在国家要提升科技实力,提升科技实力,我们教育研发要加强,所以,在教育研发里面,包括大学、研究所、研究中心、实验室,跟这些有关的未来几年增量也会比较大。而这些教育研发特别是一些大学,加上周边的一些研究设施、机构、研究所,包括民间的、国有的都会发展。

  最后一类,我们叫公共物业,包括政府办公楼、市民中心,比如雄安新区第一波建的大部分是公共物业,市民广场、行政中心。在国外更离谱的,公共物业还包括监狱,为什么呢?监狱是后开发时代特别好的产品,建监狱以后,租客是政府,租金肯定稳定给你,要不要对监狱犯人服务呢?那不是开发商的事,是监狱管理公司的事,犯人对监狱服务质量的要求肯定低于平时的住宅,只要让他不跑就行,在有的国家公共物业包括监狱,我们国家是另外的套路,我们公共物业比较多的是大会堂接见、宴会办大型活动,比如武汉军运会、G20、APEC,这些叫公共物业,公共物业的成长未来还是有空间的。

  未来后开发时代,我们这么多行业,跟以前不一样,不是住宅了,有六七个新门类,这些新门类未来随着经济成长对于建新房的需要还是很大的,特别是大健康、公共物业、物流仓储这些还很大,写字楼不是很大。这些增量的地方,对于开发商转型来说,我们会关注这些事情?我们就需要很好的来做这样的一些准备,从传统简单住宅进入到这些领域。

  另外一个,我们知道中国还有一个特殊情况,叫旧改,城市重建。大家有时候去台湾、去日本一些地方会发现城市很旧,我们有时候会很骄傲,说建设速度很快、发展的很好。我们政府拆迁力度很大,所以,一个建筑停留时间不长,你问北京规委什么房子可以拆?大概20年左右可以拆,平均寿命大概不到30年,改革开放初期建的这批房子都到了旧改时代,中国未来城市化过程中旧改、城市更新、城市改造仍然是很大市场,这个市场跟房地产新增建筑有很大关系。

  总之,进入后开发时代以后仍然需要房地产这个行业快速成长,过去房地产等于是住宅,今后我们讲房地产要既有住宅又包括后边讲的六七个方面。所以,未来加到一起,房地产才开始进入一个真正可持续的健康发展行业。房地产这个行业为什么特别好呢?我庆幸我自己,也庆幸在座各位,我们再一个特别好的行业,现在我们老是说房地产行业是干吗的?我不知道钢铁行业你们自己怎么说你们是干吗的,房地产行业特别简单,我们的工作就是创造最具价值的固定的人造空间,所以,我们这个行业你只要问干什么的?就是一句话,首先我们是创造固定的人造空间,房地产行业要创造价值,要么是售价,要么是租金,能够创造收入的固定人造空间是我们这个行业干的。

  所以,我们非常有信心,我们也特别高兴能够跟咱们这个行业更多的交流,只要中国经济持续增长,只要城镇化不停,只要我们消费不断的升级,我们的好日子就在后头。

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